L'immobilier résidentiel Canadien parmi les moins abordables au monde

Un rapport publié hier par Demographia International a étudié l'abordabilité des résidences dans 272 villes situées au Canada, États-Unis, Royaume-Uni, Australie, Nouvelle-Zélande et Irlande.

Vancouver a hérité du titre peu enviable du marché immobilier le plus hors de prix au monde!

Toronto est dans la catégorie 'severely unaffordable' et Montréal est classé comme étant 'seriously unaffordable'.

Les auteurs du rapport blâment les politiques d'utilisation des terrains urbains pour ces prix surélevés au Canada.

Toutefois, je suis beaucoup plus enclin à mettre le blâme sur la Banque Centrale du Canada, qui a abruptement baissé les taux d'intérêt en septembre 2008 pour 'stimuler' l'économie alors qu'elle entrait en récession, ainsi que la Société Canadienne d'Hypothèque et de Logement (SCHL), qui assure les prêts hypothéquaires, diminuant ainsi les pertes potentielles pour les banques en cas de défault de paiement.

Rappelons-le, une baisse des taux d'intérêt va diminuer les incitatifs à épargner, et augmenter les incitatifs à s'endetter.

Ainsi, comme l'achat d'une maison est financé presque totalement par de la dette (hypothèque), des bas taux d'intérêt ont tendance à diminuer les paiements mensuels puisque les intérêts représentent une grosse partie des paiements hypothécaires.

Donc, plus de gens pensent pouvoir se permettre de s'acheter une maison, ce qui augmente artificiellement la demande, ce qui hausse les prix.

Finalement, la SCHL assume le risque d'une grande proportion des hypothèques ayant été contractées depuis 2008.

Or, si vous êtes une banque, vous devez être prudent en finançant une hypothèque, car vous voulez que le prêt soit remboursé. Vous accorderez donc des prêts principalement aux gens ayant la capacité de payer même en cas de hausse des taux d'intérêt.

Mais imaginez que la SCHL assume le risque de défaut (notez-bien que la SCHL est une Crown Corporation, c'est-à-dire une entité du gouvernement Fédéral, et que les risques assumés par cette dernière sont en fait assumés, bien involontairement et à leur insu, par les contribuables Canadiens).

Vous aurez tendance à être moins séléctif pour l'attribution de prêts puisque le risque de défaut est transféré à ce cher contribuable Canadien, la banque ne risquant rien.

On appelle ce phénomène économique 'Moral Hazard', ou le fait de ne pas subir les conséquences de ses actes.

C'est pourquoi les banques Canadiennes, depuis 2 ans, ont prêté insouciamment des sommes ridicules à des gens ayant une capacité douteuse de payer, tout en transférant le risque de ces hypothèques à la SCHL.

Si toute cette situation vous rappelle quelque chose, vous avez bien raison.

Aux É-U, de 2001 à 2003, Alan Greenspan a baissé drastiquement les taux d'intérêt pour éviter une récession après l'implosion de la bulle boursière des dot com et les attentats du 11 sept.

De leur côté, Fannie Mae et Freddie Mac (entités quasi-gouvernementales) ont utilisé leur protection implicite du contribuable Américain pour se lancer dans des prêts hypothécaires à des gens n'ayant pas la capacité de payer. Ces prêts sont connus sous le nom de Sub-Prime.

Et on sait comment tout celà a fini...

Donc, les gens ne connaissant pas ou ne comprenant pas l'histoire, seront condamnés à la répéter!